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Informações e Dicas

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FEV

Imposto de renda 2018: Quem deve e Como declarar IRPF sobre imóveis e Aluguéis

Por: Receita.fazenda.gov e Abacusliquid.com


 


Quem deve declarar IRPF 2018:


O período de apresentação da DIRPF começa no dia 1º de março e encerra às 23h59min59s, horário de Brasília, do dia 30 de abril de 2018.


Está obrigado a apresentar a declaração anual, entre outras situações previstas na norma, aquele que, no ano-calendário de 2017, recebeu rendimentos tributáveis, sujeitos ao ajuste na declaração, cuja soma foi superior a R$ 28.559,70 e, em relação à atividade rural, obteve receita bruta em valor superior a R$ 142.798,50.


Também estão obrigadas a apresentar a declaração àquelas pessoas físicas residentes no Brasil que no ano-calendário de 2017:


- receberam rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte, cuja soma foi superior a R$ 40.000,00;


- obtiveram, em qualquer mês, ganho de capital na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas;


- pretendam compensar, no ano-calendário de 2017 ou posteriores, prejuízos com a atividade rural de anos-calendário anteriores ou do próprio ano-calendário de 2017;


- tiveram, em 31 de dezembro, a posse ou a propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, de valor total superior a R$ 300.000,00;


- passaram à condição de residentes no Brasil em qualquer mês e nessa condição encontravam-se em 31 de dezembro; ou


- optaram pela isenção do Imposto sobre a Renda incidente sobre o ganho de capital auferido na venda de imóveis residenciais, cujo produto da venda seja aplicado na aquisição de imóveis residenciais localizados no País, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato de venda, nos termos do art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005.


 


Como Declarar Imóvel como Bem no IRPF 2018


Qualquer imóvel é um bem e a sua posse deve ser informada na ficha de Bens e Direitos da declaração do IRPF 2018, com o código específico do bem, de acordo com a definição que consta na escritura do imóvel. Apartamentos, por exemplo, são declarados sob o código 11, para casas, o código é o 12 e para terrenos o código é o 13.


O valor a ser declarado deve ser aquele que contribuinte pagou pelo imóvel até o dia 31 de dezembro de 2017, incluindo o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), se for o caso, assim como os juros do financiamento e a taxa de corretagem paga negociação do imóvel.


Deve-se declarar o imóvel sempre pelo seu valor de aquisição, sem atualizar o preço por eventuais valorizações ou desvalorizações de mercado. Somente no caso de realização de benfeitorias o preço do imóvel pode ser alterado. Contudo, se forem realizadas reformas é possível acrescentar os gastos ao valor do imóvel, desde que eles possam ser comprovados.


No campo Discriminação devem constar os seguintes dados: se o imóvel foi comprado ou doado, a data da compra ou da doação, quem foi o vendedor ou doador (com CNPJ ou CPF), se está quitado, se foi financiado, em qual banco e quantas parcelas já foram pagas.


 


Como Declarar Venda de Imóvel no IRPF 2018


Quem vende um imóvel pode precisar pagar até 15% de Imposto de Renda sobre seu ganho de capital (A alíquota pode variar em relação ao tempo que a pessoa ficou com o imóvel). Porém quem usa o dinheiro da venda de um imóvel residencial para comprar outro residencial em até 180 dias não paga imposto nenhum. Pode ser qualquer valor e esta isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos. Contudo, o contribuinte precisa gastar todo o dinheiro recebido com a venda da casa antiga na compra do imóvel novo. Se gastar menos  terá que recolher 15% de imposto sobre a diferença.


Se o valor de venda do imóvel é de até R$ 440 mil então não paga imposto. Mas deve ser o único imóvel em nome do contribuinte e o mesmo não pode ter vendido casas ou apartamentos nos últimos cinco anos. Muitos contribuintes caem na malha fina ao usar essa isenção porque esquecem que possuem uma fração de outro imóvel. Para calcular o imposto devido, o contribuinte pode baixar o programa Ganhos de Capital (GCAP) da Receita, referente ao ano em que ele fez a venda do imóvel.


Todas as despesas com ampliação ou reforma de um imóvel podem ser somados ao seu valor de compra para abater a base de cálculo do imposto. Porém, o contribuinte precisa informar, anualmente, as quantias gastas com as benfeitorias na ficha Bens e Direitos da declaração. O valor pago à imobiliária pela corretagem na venda do imóvel pode ser descontado. Guarde o recibo. Despesas como taxas de cartório, IPTU ou condomínio não são abatidas.


Se o contribuinte tiver vendido um imóvel em 2017, deverá informar a venda na ficha de Bens e Direitos: a coluna referente a 31/12/2017 deverá ser zerada, e no campo Discriminação você deverá declarar que o bem foi vendido. Informe nome e CPF ou CNPJ do comprador e o valor da venda. Se o comprador tiver financiado a compra do bem, informe o nome e o CNPJ do banco que concedeu o crédito.


Como Declarar Imóvel Financiado no IRPF 2018


Financiamento de imóvel no IRPF 2018 não deve ser declarado como dívida na ficha de Dívidas e Ônus Reais. Pelo contrário, imóveis financiados são bens e por isto devem ser declarado na ficha de Bens e Direitos.


No campo Discriminação, além de informar que o imóvel foi comprado por financiamento, a data da compra e quem foi o vendedor (com seu CNPJ ou CPF), é preciso informar que ele foi financiado, mencionando o banco que concedeu o crédito, além do número de parcelas já pagas.


Se o imóvel foi financiado no ano de 2016, então no campo Situação em 31/12/2016 coloque 0,00 e em Situação em 31/12/2017 coloque apenas o valor já pago pelo imóvel até a data, que seria a soma entre o valor de entrada, o valor das parcelas pagas no ano e os custos extras, como o ITBI e a corretagem pagos em 2017, assim como eventuais reformas.


Se o imóvel foi financiado anteriormente a 2016, então no campo Situação em 31/12/2016 transporte o valor declarado no ano anterior. Esse processo deve ser repetido enquanto o financiamento durar e até que o imóvel seja quitado. O valor final de aquisição de imóvel será o total desembolsado ao longo dos anos de financiamento.


 


Como Declarar Imóvel Quitado no IRPF 2018


Contribuintes que estão fazendo sua primeira declaração neste ano de 2018, devem informar os imóveis que já faziam parte de seu patrimônio antes de 2017. O procedimento a ser seguido é o mesmo dos tópicos anteriores, mas, como o imóvel já fazia parte do patrimônio do contribuinte antes de 2016, a coluna Situação em 31/12/2016 não deve ficar em branco e deve ser preenchida com os valores pagos até então ou com o valor total do imóvel, conforme o caso.


Se o contribuinte já possuía o imóvel antes de 2017 e já declarava, basta repetir seu valor nas colunas Situação em 31/12/2016 e Situação em 31/12/2017.


O valor informado deve ser o mesmo que consta na escritura, sendo alterado apenas se for necessário acrescentar despesas realizadas com benfeitorias ou gastos com corretagem, juros de financiamento e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).


Se por ventura o imóvel já era declarado antes de 2017, mas você só se lembrou de declarar o valor do ITBI e da corretagem agora, esses custos devem ser incluídos na declaração referente ao ano em que essas despesas aconteceram, por meio da declaração retificadora.


Como Declarar Reforma em Imóvel no IRPF 2018


Informar benfeitorias feitas em um imóvel é uma das poucas formas de atualizar o valor do imóvel na declaração. As reformas realizadas no imóvel em 2017 podem ser declaradas pelo contribuinte no imposto de renda 2018.


Despesas com benfeitorias só poderão ser declaradas no imposto de renda se o contribuinte conseguir comprová-las. Ampliação de imóvel somente pode ser incluída na declaração se o projeto tiver sido aprovado pela prefeitura.


O próprio contribuinte pode produzir os recibos, desde que o documento seja o mais detalhado possível e inclua o nome do profissional, CPF, descrição e período de realização do serviço. O recibo deve ser assinado pelo profissional e o proprietário do imóvel deve pedir cópias de documentos pessoais do prestador de serviço.


A documentação deve ser guardada por cinco anos a partir da data de venda do imóvel, prazo no qual a Receita Federal pode solicitar a comprovação dos gastos com benfeitorias. Este critério também vale para outros comprovantes utilizados na declaração do IR 2018.


Se o imóvel foi adquirido depois de 1988 e estiver quitado, as benfeitorias devem ser adicionadas ao valor de aquisição do bem, informado na ficha Bens e Direitos da declaração. Caso o imóvel seja financiado, o custo da obra deve ser somado ao valor total já pago pelo imóvel.


No campo 31/12/2016, o contribuinte deve lançar o valor de aquisição ou a quantia total já paga pelo imóvel até a data, caso o imóvel seja financiado. Na coluna 31/12/2017 basta somar ao valor declarado anteriormente as benfeitorias realizadas até a data mais os valores pagos pelas prestações durante 2017, no caso de financiamentos.


No caso de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, os valores das benfeitorias devem ser inseridos de forma separada ao valor do imóvel na ficha Bens e Direitos com o código 17 – Benfeitorias. O campo Discriminação deve ser preenchido com a descrição do imóvel no qual foram realizadas as melhorias. Na coluna 30/12/2016, o contribuinte deve lançar o valor R$ 0,00 e inserir na coluna 30/12/2017 o valor total gasto na obra durante o ano.


 


Como Declarar Doação de Imóvel no IRPF 2018


Quem doou um imóvel em 2017 deverá informar a doação em duas fichas. Na ficha de Bens e Direitos é necessário informar a operação, o nome e o CPF ou CNPJ do donatário no campo Discriminação. O valor na coluna 31/12/2017 deverá ser zerado.


Na ficha de Doações Efetuadas, deve-se escolher o código 81 – Doações de bens e direitos, informe o nome e o CPF do donatário, bem como o valor do imóvel. Nos anos seguintes, o doador não precisa informar mais nada. O bem saiu de seu patrimônio como se tivesse sido vendido, e a operação é isenta de imposto de renda.


O recebimento de doações é isento de imposto de renda, mas pode estar sujeito a um tributo estadual chamado Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD). Quem recebeu um imóvel em 2017 deve informá-lo na ficha de Bens e Direitos como se o tivesse comprado à vista. É preciso informar a localização e valor do bem, o nome e o CPF do doador e convém informar também que o ITCMD foi pago.



A coluna 31/12/2016 ficará zerada, e na coluna 31/12/2017 será informado o valor do bem doado.
Na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis é necessário informar o valor do imóvel recebido com o código 14 – Transferências patrimoniais – doações e heranças.


 


Como Declarar Herança de Imóvel no IRPF 2018


Os bens e direitos recebidos por meio de herança são isentos de tributação no Brasil. O que foi herdado deve ser declarado na aba Bens e Direitos. A herança precisa ser declarada também na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis com o código 14 – Transferências patrimoniais – doações e heranças.


Em Bens e Direitos, no campo Discriminação, deve-se preencher as informações de quem está transmitindo a herança. Já em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis é preciso informar o nome do beneficiário da herança e o CPF, além do nome e CPF de quem deixou os bens, junto com o valor de cada um deles.


Os bens recebidos por herança podem ser declarados pelo mesmo valor reportado antes pelo falecido ou por valor superior ao anteriormente declarado no imposto de renda de quem deixou a herança. Se a declaração for feita por valor superior será configurado um ganho de capital. Uma alíquota de 15% na declaração de imposto de renda 2017 do contribuinte deverá ser tributada nesse ganho de capital.


Lembrando que para fazer a declaração de bens herdados precisa já ter acontecido o processo judicial do inventário, pois ele divide os bens deixados pela pessoa que morreu para os herdeiros.


Como Declarar Pagamento de Aluguel no IRPF 2018


Se o contribuinte pagou aluguéis ao longo de 2017, os valores devem ser informados na declaração de imposto de renda 2018. A quantia a ser declarada refere-se apenas às mensalidades pagas durante o ano passado. Eventuais despesas com o pagamento do Imposto Territorial e Predial Urbano (IPTU), seguro de incêndio e taxas de condomínio, caso estejam incluídas no contrato de locação, não devem ser informadas na declaração.


O valor total dos aluguéis pagos deve ser pago na ficha Pagamentos Efetuados com o código 70 – Aluguéis de Imóveis. Nesse campo, o contribuinte deve informar apenas o nome e o CPF ou CNPJ do locador. Caso haja uma imobiliária que atue como intermediadora do contrato de aluguel, os dados da empresa não devem ser incluídos.


Se o aluguel é dividido por mais de um inquilino, os pagamentos devem ser declarados apenas na declaração de quem está incluído no contrato de locação do imóvel. Se o locatário divide o aluguel do imóvel por não ter renda suficiente, a recomendação é que todos os moradores estejam incluídos no contrato. Isso permite que cada locatário possa informar a sua parte do aluguel em sua própria declaração, conforme definido no contrato.


 


Como Declarar Recebimento de Aluguel no IRPF 2018


Se o aluguel recebido pelo locador está acima do limite de isenção então o mesmo deve fazer o recolhimento mensal do imposto de renda através do programa Carnê-leão da Receita Federal. Assim, ao preencher a declaração de ajuste anual, basta importar os dados do Carnê-leão para o programa gerador da declaração. Na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior, clique o botão Importar Dados do Carnê-Leão.


Caso os aluguéis recebidos de pessoas físicas durante o ano de 2017 tenham sido isentos do recolhimento de imposto, os mesmos deverão ser lançados diretamente na declaração anual, mês a mês.


Os aluguéis recebidos em 2017 devem ser informados na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior. Mesmo que o aluguel recebido esteja abaixo do valor que obrigava a recolher o carnê-leão em 2017, o rendimento tributável recebido de aluguel deve ser informado na declaração do Imposto de Renda 2017. Informe o aluguel recebido na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo titular na guia Outras Informações no campo Aluguéis. Se tiver recebido mais de um aluguel por mês, some e informe o total dos valores recebidos, mês a mês.


Do valor do aluguel recebido, pode ser deduzida a comissão paga para a imobiliária quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador. O valor pago pela administração do imóvel deve ser informado na ficha Pagamentos e Doações com código 71 – Administrador de imóveis. O proprietário e o inquilino nunca devem declarar a imobiliária como a fonte pagadora dos aluguéis. A identificação que deve constar na declaração é a da pessoa jurídica que de fato é inquilina. Quando o locador for responsável pelo pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) ou da taxa de condomínio do imóvel alugado, é possível deduzir essas despesas. Já as despesas extraordinárias do condomínio, tais como benfeitorias, não podem ser descontadas do valor do aluguel.


Aluguéis recebidos de pessoas jurídicas em 2017 devem ser informados na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica, diferentemente dos alugueis dos recebidos de pessoas físicas que devem ser informados na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”. Informe o valor do aluguel já diminuído do valor da taxa de administração. Os pagamentos da taxa de administração devem ser informados na ficha Pagamentos e Doações Efetuadas com o código 71 – Administrador de imóveis.


Fontes: http://abacusliquid.com/irpf/como-declarar-imovel/ e


http://idg.receita.fazenda.gov.br/noticias/ascom/2018/fevereiro/publicadas-as-regras-sobre-a-entrega-da-dirpf-2018

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